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易小迪 易小迪欲抛售百亿项目,阳光100“慌乱”谋转型

时间:2019-10-12 作者:球皇直播 来源:www.qiuhuang.net

易小迪易小迪易小迪欲抛售百亿项目,阳光100“慌乱”谋转型:易小迪在这次危机中,以胆小自称的易小迪,不再求稳,而是继续卖地,彻底告别住宅主流房地产市场,转向新产品线,但易小迪并不

易小迪

在这次危机中,以胆小自称的易小迪,不再求稳,而是继续卖地,彻底告别住宅主流房地产市场,转向新产品线,但易小迪并不承认。

20岁,正是大多数人奔向社会展现才华实现梦想的年龄,这一年酸的、甜的、苦的……各种滋味交杂出现,只不过是多少的问题。今年满20岁的上市房企阳光100(02608,hk)没有奔向平稳,而是如20岁的人生一样,多滋多味。

1月股价暴跌、4月卖地还债、7月贷款担保人失联……每三个月一件大事儿,让这家以商业地产为主轴的中型房企渐渐走回人们视野中。

7月25日,北京,风波中,阳光100副董事长范小冲和副总裁丁工出席公司筹划的一场小型的下午茶,创始人易小迪因为其他原因没有出席。期间,范小冲透露重要消息:公司将离开住宅主流房地产市场,把全部精力投入到创新产品线,今年公司出售的项目价值将会达百亿元。

至此,万通六君子已经无人再涉足纯住宅开发项目。相比于分家后潘石屹做SOHO的深思,易小迪的这次转型显得更为慌忙。

成也土地,败也土地

阳光100 曾经如它的名字一样透露着优秀,是一线房企。只是在面对招拍挂制度后的房企抢地大战中,它慢下脚步。2014年登陆港交所上市之后,阳光100的土地储备就一直徘徊在千万平方米左右,这让它在“土地即规模”的竞争中失去地位。

在产品开发上它产品线略为单一,它执着于精细化的为国内新兴白领和中产阶层提供新式住宅及时尚生活方式。

成也土地,败也土地。

虽然在一线房企梯队跌落,但从2015年起,阳光100的总土储一直维持在1400-1500万平米左右。2018年底,阳光100的土地储备达到1502万平方米,土地储备货值远高于同等规模房企。易小迪在将2019年初公司股价出现危机时表示,公司在近十几年全国布局过程中积累了大量优质土地储备。

1月17日,阳光100盘中股价暴跌76%,当日收盘最低价为0.86港元,差点成为仙股。

阳光100虽有优质土储,但销售业绩不理想,再加上一些借款失误,从2019年1月就有朵云飘在阳光100的上空。

彼时的信心,在2018年年报公布后变得不堪一击。2018年年报显示,阳光100在手现金及等价物仅25.89亿元。短期贷款及借款达35.59亿元,净负债率高达261.6%。

易小迪曾表示:“整体来说,2018年是阳光100平稳增长的一年。尽管存在一些不理想的因素,一些大盘项目由于地方政府的调整没有及时开工,影响了我们的业绩。”

图/易小迪

2018年,阳光100实现合约销售金额120.96亿元,同比增长14.0%,当年销售目标为175亿元,业绩完成率仅为69.1%。

年初的股票业绩和2018年年报暴露的资金流问题后,阳光100通过卖地弥补流动性资金的缺口。今年4月,阳光100先后出让重庆2个项目和清远项目,分别予融创和佳兆业,合计获得60亿资金。

云没有飘走。

在下午茶的第二天,阳光100 发布公告称,在2016年年初至2018年年末期间,公司及集团向8家企业提供21份、合计15.47亿元人民币的贷款,但由于担保人失联,决定计提约9.47亿元应收账款和其他应收款项损失拨备。由于担保人被公安逮捕,公司崩盘,在业内人士看来,阳光100今后的讨债路不容易。

阳光100将自己的卖地之举解释为转型做准备,外界还是更多的把其看成一场“自救”。

除了转型考虑,对于阳光100集中抛售住宅用地,业内人士提醒奇点君,住宅项目土地能更好去化,公寓,商业土地受到政策管控影响,银行系政策更多的支持住宅去化业务,所以回笼资金更快。

此外,该业内人士认为,从土地结构构成上,阳光100的住宅用地项目更多一些,共同点多,易于与打包售卖,而商业,办公用地项目共同点少,打包售卖略显困难。

新“芽”待发的街区综合体

2017-2018年阳光100的提出:形成的“1+3”品牌战略,“1”是聚焦年轻知识精英、中产阶级目标客群,“3”是共享式服务公寓(喜马拉雅公寓)、文化街区(凤凰街)和复合型社区(阿尔勒),其中文化街区更偏重于商业。

虽然是在2017年才提出的品牌战略,但是从2014年阳光100在2014年提出从开发商转型运营商,随后几年,当其他房企在住宅市场急速扩大规模时,阳光100以发展商业地产业务为主轴。

转型不是转身。

2016年~2018年,阳光100营业收入分别为69.8亿元、69.1亿元、76.0亿元,分别同比增长8.75%、-1.01%、9.95%。这三年的净利润同样起伏不定,2018年甚至同比下滑105.05%至亏损2995万元。

目前发展最好的业务是喜马拉雅项目——包含住宅和商业于一体的项目。在2018年公司业绩报告中,喜马拉雅项目平均业绩增长17.3%,,商业租金收入提升35.7%。而凤凰街和阿尔勒项目在2018年报中并没有太多交代。

 “阳光100有一部分街区综合和服务式公寓是自持的,阿尔勒小镇又是大盘开发,这些前期对资金的需求都比较高,后期回笼周期也比较长,如果没有大量资金支持的话,短期内很难顺利转型,甚至有可能拖累财务表现。” 中原地产首席分析师卢文曦在接受媒体采访时表示。

在众多进入商业地产开发领域的房企中,抛弃住宅业务的并不多,反而靠住宅业务“输血”比较常见。比如香港的新鸿基,内地的万达,它们都是通过住宅开发收入为商业项目持续“供血”。而阳光100的三个项目都是需要大量资金的项目,在这个时候公司依然抛弃主流房地产市场,真的可以吗?

针对外界的担忧,范小冲表示,如果继续走高周转、高负债的房开老路,作为一家民营企业,阳光100并不具备优势。加上资金成本高昂和调控严密,在这种游戏规则下,彻底的转型势在必行。

这延续了早前易小迪的观点:在垄断房企挤压下,广大中小房企生存空间越来越小,盈利空间会持续恶化。

在文化街区项目中,阳光100按照70%出售,30%自持的方式统一运营。对此,奇点君想进一步了解项目的统一运营细节问题,并致电阳光100 公司内部人士,但电话一直处于无人接听状态。

但作为销售型商铺,北京商业经济学会常务副会长赖阳对奇点均表示,该种商业模式在中国暂时还没有太成功的项目出现。因为销售型物业的持有人是个人,所以他们不会牺牲自己店铺的坪效配合整体商业项目的综合坪效,其次在店铺设计结构上销售型物业很难做到组合使用,形成错落有致的大小结合街区效应,从而在人气吸引力上不如租赁型商业项目。

就阳光100 项目而言,赖阳肯定了它的街区强调体验化,社交化的空间,而不是传统的购物为主的模式,这很符合现在商业项目的发展趋势。

“胆小”的易小迪

百名以外的排名,可能让很多人不会注意到这家企业,但是它的创人易小迪是万通六君子之一。

在万通的格局中,担任副总的易小迪一直扮演着一个任劳任怨的实干者的角色。在万通时代,他很愿意去当一名职业经理人,安排他干什么,他都很接受,从来不挑剔,很佛系。

这一状态也延续到阳光100的管理中。阳光100成立后,很快土地储备就达到1000万平方米,很早就走过19个城市,2013年就有16个城市,只是后来停止了扩张。“

对此,易小迪解释在还没有找到自身的特色时,住宅市场的竞争就已开始同质化。事实上我可以快速的把项目快速卖完,形成高周转。然后继续去拿地,继续借钱。这样,账目是好看了,资产却下降了,是自欺欺人的增长模式。”

易小迪在接受媒体采访时承认:“我是一个非常胆小的人,我承认我过分的谨慎使企业失去了很多扩张良机。”

造成易小迪这种,胆小,不争抢的性格或许也与易小迪信佛有关。他解读财富的至理名言,是“一个80岁人有100亿,不如一个30岁人有100万”。

但在这次危机中,以胆小自称的易小迪,不再求稳,而是继续卖资产,彻底告别住宅主流房地产市场,转向新产品线,但易小迪并不承认。

“外界以为我们很慌张,其实我们并不慌张,主要得益于我们比较早地做了土地储备布局。”易小迪曾经对媒体表示。


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